Co dalej z nieruchomościami? Prognozy do 2030 roku

Czy mieszkania w Polsce dalej będą drożeć, czy raczej szykuje się spadek cen? Z jednej strony mamy ogromny deficyt – brakuje około 1,5 miliona lokali – a do tego starzejące się społeczeństwo i coraz droższe kredyty. Z drugiej – wielkie fundusze inwestują miliardy w najem instytucjonalny, wierząc w potencjał rynku. 

Scenariusze rozwoju rynku nieruchomości są trzy: stabilizacja, boom albo korekta. Który z nich stanie się rzeczywistością i co to oznacza dla zwykłych kupujących? Na to pytanie odpowiedzi szuka Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl, w swojej autorskiej analizie „Prognoza cen mieszkań do 2030 roku”.

– Zanim zaczniemy prognozować i zastanawiać się nad scenariuszami, trzeba jasno powiedzieć jedno: fundamenty popytu w Polsce są bardzo silne. Brakuje mieszkań, Polacy chcą poprawiać standard życia, studenci i pracownicy z zagranicy muszą gdzieś mieszkać. Są też oczywiście czynniki ryzyka – chociażby możliwe spowolnienie gospodarcze – i każdy odpowiedzialny inwestor powinien je wziąć pod uwagę – mówi Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.

Solidne fundamenty

Deficyt mieszkań i potrzeba poprawy jakości życia to jeden z głównych motorów popytu w Polsce – czytamy w analizie „Prognozy cen mieszkań do 2030 roku”. Liczby mówią same za siebie. Według analizy przygotowanej przez JLL w Polsce brakuje około 1,5 miliona mieszkań, czyli prawie 10% całego zasobu. W największych miastach ta luka wynosi aż 16%. Co więcej, wciąż odstajemy od unijnej średniej. Mamy mniej mieszkań na 1000 osób i mniejszą powierzchnię na mieszkańca. Innymi słowy, problem nie dotyczy tylko ilości, ale też jakości – to naturalne, że Polacy chcą mieszkać wygodniej, w większych i mniej zatłoczonych mieszkaniach.

– Takie braki nie biorą się znikąd. To bezpośredni efekt tego, co dzieje się w społeczeństwie. Ludzie masowo wyprowadzają się z mniejszych miejscowości i przenoszą do dużych miast – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Łodzi czy Poznania. To tam są uczelnie, praca i największe inwestycje, więc naturalnie rośnie tam popyt na mieszkania. Do tego dochodzi napływ cudzoziemców – pracownicy z Ukrainy, Białorusi czy Azji – zaznacza Maciej Gołębiewski.

Silnym fundamentem popytu jest też najem studencki. W Polsce brakuje około 400 tysięcy miejsc w akademikach. Ma to wpływ nie tylko na rodzimych studentów, ale też na tych z zagranicy. Według GUS w ciągu ostatnich 20 lat ich liczba zwiększyła się aż szesnastokrotnie. Równolegle dynamicznie rozwija się segment mieszkań dla seniorów – analitycy Mordor Intelligence szacują, że do 2030 roku ma być wart 374 miliardy dolarów i rosnąć o ponad 5% rocznie. Starzejące się społeczeństwo sprawia, że także w Polsce, szczególnie w dużych miastach, ten kierunek stanie się nieunikniony. To wszystko tworzy ogromną presję na rynek najmu.

–  Przy tych solidnych fundamentach powinniśmy z optymizmem patrzeć w przyszłość. Pozytywny scenariusz zakłada, że stopy spadną nawet do 2-3%. Będziemy mieli napływ migrantów, urbanizacja i braki mieszkań w rozwijających się miastach i w segmentach, do których aspiracyjnie dążą Polacy. W takiej sytuacji ceny mogą rosnąć o 5–10% rocznie. W praktyce do 2030 roku mieszkania byłyby droższe nawet o 40-50% niż w 2025. Warszawa mogłaby przebić 23-25 tys. zł za metr, Kraków i Wrocław przekroczyć 20 tys., a Gdańsk dojść do 25 tys. zł. To wariant, w którym rozwija się PRS, rynek studencki i inwestycje długoterminowe – dodaje ekspert.

Wyzwania

Według autora analizy „Prognozy cen mieszkań do 2030 roku” jednym z najistotniejszych czynników wpływających na rynek jest polityka i regulacje. Zmiany w podatku od nieruchomości, nowe zasady dla najmu krótkoterminowego albo wprowadzenie w życie pomysłu na budownictwo społeczne – i równowaga między prywatnymi właścicielami a kapitałem instytucjonalnym może się zachwiać. Nie można też zapominać o czynnikach zewnętrznych. Rosnące ceny materiałów budowlanych i wzrost kosztów pracy mogą wpłynąć na to, co dzieje się na rynku. Do tego napięcia geopolityczne i możliwe globalne spowolnienie. Wszystko to może obniżać zdolność kredytową Polaków i ograniczać popyt.

– Demografia to kolejne wyzwanie. Polska szybko się starzeje, a osób młodych – które zwykle kupują swoje pierwsze mieszkania i napędzają rynek – będzie coraz mniej. Istnieje też ryzyko odpływu migrantów, którzy w ostatnich latach stanowili ważną część popytu w dużych miastach – podkreśla Maciej Gołębiewski.

Ekspert podkreśla, że niepewność dotyczy również podaży. Lata 2025-2027 to fala nowych mieszkań, które trafią na rynek. Jeśli popyt tego nie wchłonie, ceny mogą zacząć spadać, a mieszkania będą sprzedawały się wolniej. Oprócz tego, drożejące materiały i rosnące koszty pracy, które zjadają marże deweloperów. W praktyce, jeśli mieszkań będzie więcej niż chętnych, najmocniej widać to będzie w mniejszych miastach i tych inwestycjach, które mają najniższą rentowność.

– W mniej korzystnym scenariuszu stopy zostają wysoko, na poziomie 5%, gospodarka zwalnia, a na rynek w latach 2025-2027 wchodzi fala nowych mieszkań. Jest jeszcze demografia – mniej młodych ludzi, odpływ migrantów i popyt siada. Wtedy ceny spadają o 1-3% rocznie i w 2030 roku są niższe niż w 2025. Warszawa mogłaby spaść do ok. 18 tys. zł/m², Kraków do 15 tys., a Wrocław nawet do 12 tys. zł. To rynek kupującego – dużo ofert, długi czas sprzedaży i coraz większa presja na obniżki – zaznacza.

Bezpieczny wariant

Kierunek, w którym pójdzie polski rynek mieszkaniowy, wciąż nie jest przesądzony. Nie wiadomo, czy zrealizuje się scenariusz optymistyczny czy pesymistyczny. W analizie „Prognozy cen mieszkań do 20230 roku” Maciej Gołębiewski podkreśla jednak, że jest jeszcze trzecia możliwość.

– Bazowy scenariusz to taki wariant „na spokojnie”. Zakłada, że stopy procentowe spadną do ok. 3,5% w 2026 roku, gospodarka będzie rozwijała w tempie 3% rocznie i to pozwoli utrzymać równowagę między popytem a podażą. Ceny rosłyby jeszcze do 2027 roku, a później weszłyby w stagnację. W 2030 roku mieszkania byłyby o 15-25% droższe niż dziś. To scenariusz racjonalnie uzasadnionych wzrostów cen, bez rozchwiania rynku, jakie widzieliśmy w ostatnich 5 latach ciągłych zawirowań. Dla inwestorów oznacza to normalizację – mniej okazji na szybki zysk, więcej znaczenia ma stabilny dochód z najmu –  mówi ekspert. – Podobnie przewidują analitycy z PKO BP w swoim najnowszym raporcie – dodaje.

Cenne wskazówki

Duży kapitał nie czeka na ostateczne rozstrzygnięcia – już dziś lokuje miliardy w sektorze PRS, czyli instytucjonalnego najmu mieszkań. To zjawisko szybko się rozwija, a jego skala i dynamika są czytelnym sygnałem, że międzynarodowe fundusze widzą w Polsce rynek, który w długim terminie ma potencjał.

– Spójrzmy na to, co robi duży kapitał. Fundusze nie kupują pojedynczych mieszkań – one biorą całe budynki, całe projekty i przeznaczają je pod wynajem. I teraz zobaczcie: segment PRS w Polsce rośnie jak na drożdżach. To nie są emocje, to są chłodne kalkulacje analityków, którzy mają lepsze dane niż my. Gdyby wierzyli w scenariusz pesymistyczny, nie inwestowaliby miliardów euro czy dolarów w ten rynek. To dla nas podpowiedź – skoro oni widzą w tym potencjał i obstawiają scenariusz umiarkowany albo optymistyczny, to może my, Kowalscy i Nowakowie, też powinniśmy zastanowić się, jak się podpiąć pod ten trend. Zwłaszcza że popyt na najem instytucjonalny rośnie szybciej niż podaż, a czynsze idą w górę – to jasny sygnał, gdzie zmierza rynek – podsumowuje Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.

Zachęcamy do lektury materiału „Prognozy cen mieszkań do 2030 roku”, który dostępny jest pod poniższym linkiem: https://www.dobregonajmu.pl/produkt/ebook-prognoza-cen-do-2030/

***

Maciej Gołębiewski jest praktykiem najmu, ekspertem do spraw inwestowania w nieruchomości i twórcą dobregonajmu.pl. Pomaga właścicielom mieszkań maksymalizować pasywne dochody z najmu, oferując kompleksowe wsparcie – od wyboru i zakupu nieruchomości, przez remont i adaptację, aż po zarządzanie najmem lub podnajmem. Swoją przygodę z inwestowaniem rozpoczął w 2016 roku od podnajmu, a w ciągu 18 miesięcy zbudował portfel 250 pokoi na wynajem w Warszawie. Do tej pory przeprowadził ponad 110 remontów mieszkań, obsłużył ponad 10 257 najemców oraz wygenerował sprzedaż czynszów najmu na poziomie 72 milionów złotych. Obecnie zarządza 308 mieszkaniami o łącznej wartości ponad 350 milionów złotych. Prywatnie szczęśliwy mąż i ojciec pięciorga dzieci.