5 pytań, które zadaje sobie każdy, kto chce inwestować w nieruchomości

Inwestowanie w mieszkania na wynajem to dla wielu sposób na zabezpieczenie kapitału i systematyczne budowanie majątku. Wielu potencjalnych inwestorów wstrzymuje się jednak z decyzją — nie z braku środków czy możliwości, ale z powodu obaw. Co powstrzymuje ich przed działaniem?

Analiza setek rozmów z inwestorami wskazuje, że wokół inwestowania w nieruchomości wciąż krąży pięć powracających wątpliwości. Są to pytania i dylematy, które nie wynikają z teorii, lecz z realnych doświadczeń – właśnie na nie odpowiedzi szuka Maciej Gołębiewski, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.

Czy to się w ogóle opłaca?

Pierwszą, powszechną obawą inwestorów kwestia opłacalności inwestycji w nieruchomości.  Źródłem wątpliwości są najczęściej sprzeczne opinie z otoczenia – od historii sukcesów po opowieści o stratach i zniszczonych mieszkaniach. Dodatkowo w tle pojawiają się inne alternatywy inwestycyjne – lokaty, giełda, kryptowaluty – co potęguje informacyjny szum i utrudnia racjonalną ocenę.

– Obawa o opłacalność inwestycji nie wynika z kalkulacji, tylko z szumu. Bo sąsiad mówi, że teraz tylko złoto. Szwagier twierdzi, że najem to nuda. A znajomy flipuje i zarabia na jednym mieszkaniu więcej niż ty przez rok. Tylko że inwestycje to nie wyścigi „kto szybciej zarobi”, tylko strategiczna gra „kto bardziej odpowiedzialnie zbuduje majątek”. Jeśli masz biznes, który zarabia 20 proc. rocznie – super. Ale kiedy chcesz zdjąć część ryzyka ze stołu i rozsądnie ulokować środki, nieruchomości nadal są jednym z najbezpieczniejszych rozwiązań – mówi Maciej Gołębiewski.

Czy wybiorę dobre mieszkanie?

Wielu inwestorów spędza wiele czasu na wyborze odpowiedniego mieszkania inwestycyjnego. Nic dziwnego. Każdy z nas boi się popełnić błąd już na starcie. Ta obawa sprawia, że sukces uzależniamy od kosztu zakupy mieszkania – im niższa cena za metr, tym lepsza okazja. Takie uproszczenie pomija jednak zasadniczy aspekt dopasowanie mieszkania do przyjętej strategii najmu.

– Większy metraż to niższa cena za metr kwadratowy – to fakt. Jeśli jednak kupimy mieszkanie za duże dla danego najemcy, on wcale nie zapłaci nam więcej czynszu z tego tytułu. Możesz mieć mieszkanie mniejsze, a lepiej ustawne, czy lepiej przemyślaną przestrzeń, lepiej zorganizowaną. Czynsz będzie ten sam a wydatek na samym początku mniejszy. Te kilka metrów kwadratowych np. w Warszawie to jest grube kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności. Rada? Odetnij emocje. Wróć do podstaw: kto jest twoim najemcą, czego potrzebuje, ile za to zapłaci. Wybieraj nie sercem, tylko kalkulatorem. A najlepiej zacznij od strategii, dopiero potem szukaj mieszkania – podkreśla ekspert.

Co z remontem? Co z najemcą?

Jednymi z najczęstszych barier, które powstrzymują potencjalnych inwestorów przed wejściem w nieruchomości są remont i… najemcy. Najpierw strach, że ekipa zniknie w połowie pracy albo remont przeciągnie się w nieskończoność. Potem lęk, że najemca nie zapłaci, zadzwoni o 2 w nocy albo zostawi mieszkanie w stanie wojennym. Do tego dochodzi kwestia zarządzania.

– Remont bez kosztorysu to proszenie się o kłopoty. Dlatego kluczowe jest, by mieć konkretną wycenę – z góry, czarno na białym, z jasno określonym terminem i zakresem prac. Warto współpracować ze sprawdzoną ekipą lub – co robi coraz więcej inwestorów – zlecić cały proces komuś, kto zajmie się wszystkim od A do Z. Tak, może zapłacisz trochę więcej, ale w zamian zyskasz czas, spokój i przewidywalność. Z najmem jest bardzo podobnie. Możesz zająć się wszystkim sam lub oddać mieszkanie w ręce profesjonalnej firmy, która ma zespół, procedury, serwis i doświadczenie. Możliwości jest naprawdę wiele – klucz to dobra organizacja i decyzja, czy inwestujesz swój czas, czy swój kapitał – zaznacza Maciej Gołębiewski.

A co jeśli najem się nie powiedzie? Czy nie utknę z tym mieszkaniem?

„Co jeśli mieszkanie nie będzie się wynajmować?”, „A jak będę musiał je sprzedać i nikt nie kupi?”, „Czy nie zostanę z nim sam, na lata?”. To jedna z najczęściej powtarzających się i zarazem najbardziej paraliżujących obaw inwestorów. Nie jest bezpodstawna. Życie pisze przecież różne scenariusze. Czasem pojawia się rozwód, przeprowadzka, zmiana planów. Dodatkowo obserwacja rynku potwierdza, że np. w Warszawie z roku na rok wydłuża się czas potrzebny by sprzedać mieszkanie.

– Dla wielu inwestorów kluczowe jest poczucie bezpieczeństwa – świadomość, że jeśli coś się zmieni, będą mogli wyjść z inwestycji bez strat. Dlatego od początku warto myśleć nie tylko o kupnie mieszkania, ale o stworzeniu gotowego produktu inwestycyjnego. Takiego, który ma wartość nie tylko dla Ciebie, ale również – a może przede wszystkim – dla kolejnego inwestora. Co to znaczy w praktyce? Mieszkanie powinno być przemyślane pod kątem funkcjonalnym, skierowane do konkretnej grupy najemców, mieć jasną historię wpływów z najmu, sprawdzonego operatora i kompletną dokumentację. Wtedy nie sprzedajesz „mieszkania” — sprzedajesz działający, udokumentowany model inwestycyjny. I to bez konieczności remontu, przestawiania ścian czy przerabiania układu. Krótko mówiąc – jeśli zadbasz o jakość na wejściu, wyjście będzie proste, szybkie i bez nerwów – podsumowuje ekspert.

Czy nie jest już za późno?

Osoby rozważające inwestycje w nieruchomości często mierzą się z pytaniem czy to jest dobry moment. To trochę takie inwestycyjne FOMO – Fear of Missing Out. Obawa, czy nie jest za późno, czy to się nadal opłaca,  czy to w dobrym momencie wchodzę, co jeśli za rok ceny będą niższe. Trzeba jednak zdać sobie sprawę, że nie ma idealnego momentu by zacząć inwestować długoterminowo.

– Inwestowanie w nieruchomości to nie sprint, to maraton. Tu nie chodzi o to, żeby trafić idealnie z datą zakupu. W długim terminie, około 20-30 lat, wszelkie krótkoterminowe „górki” i „dołki” cenowe się wyrównują – mówi Maciej Gołębiewski. – Dlatego pytania, które powinien zadać sobie inwestor to, czy mam pieniądze na inwestycję i czy jest oferta, która wzbudza moje zainteresowanie? Jeśli odpowiedź brzmi „tak” – działaj. Jeśli nie – szukaj wiedzy, buduj gotowość i czekaj na właściwy układ. Naprawdę nie czekaj na „lepszy moment”. Idealny czas rzadko przychodzi, a najwięcej zarabiają ci, którzy zaczęli działać, kiedy inni się jeszcze wahali – dodaje ekspert.

Krok w stronę świadomych decyzji

– Obawy są czymś zupełnie normalnym. Każdy, kto zaczynał, miał wątpliwości – ja też je miałem. To trochę jak z nauką jazdy na rowerze: na początku czujesz strach przed upadkiem. Szczególnie dziś, kiedy codziennie jesteśmy zasypywani tysiącami sprzecznych komunikatów – w tym fake newsami i przekazami marketingowymi.  W tym całym szumie bardzo łatwo utknąć – w analizie, w rozważaniach, w oglądaniu rynku z trybun. Tylko ci, którzy w pewnym momencie powiedzieli sobie: „ok, mam obawy, ale działam”, mają dziś na koncie coś więcej niż tylko dobre chęci. Bo nie da się zainwestować bez ryzyka, ale da się zainwestować mądrze, z przygotowaniem i ze świadomością. To robi różnicę – radzi Maciej Gołębiewski.