\ninwestowanie z grup\u0105 os\u00f3b zaspokaja konkretne potrzeby inwestor\u00f3w. Analizuj\u0105c owe potrzeby, mo\u017cemy pogrupowa\u0107 je na te, kt\u00f3re dotycz\u0105 pierwszych inwestycji na danym rynku oraz te, kt\u00f3re kieruj\u0105 inwestorem, posiadaj\u0105cym do\u015bwiadczenie na danym rynku i znaj\u0105cym ten rynek.
\n
![\"\"](\"http:\/\/www.businessmantoday.us\/wp-content\/uploads\/2017\/02\/BT2_16_all_01s4_small-2_Page_41_Image_0001.png\")
Pierwsza inwestycja<\/strong>\nPrzy pierwszej inwestycji inwestor mo\u017ce by\u0107 zmuszony do wsp\u00f3\u0142pracy z grup\u0105. Czynnikami, kt\u00f3re decyduj\u0105 o takim sposobie inwestowania, najcz\u0119\u015bciej s\u0105:
\n1. obawy przed inwestycj\u0105.
\nCz\u0119sto bywa tak, \u017ce inwestor chce zainwestowa\u0107, ale obawia si\u0119 braku wiedzy na temat danego rynku lub ryzykowania du\u017cym kapita\u0142em. Grupa inwestor\u00f3w zapewnia tu co\u015b w rodzaju spo\u0142ecznego dowodu s\u0142uszno\u015bci. W tej grupie warto okre\u015bli\u0107, kto zna si\u0119 na przedmiocie inwestycji, kto ma ju\u017c do\u015bwiadczenie, warto tak\u017ce\u00a0 zidentyfikowa\u0107 tzw. marud\u0119, czyli osob\u0119, kt\u00f3ra zawsze i wsz\u0119dzie kwestionuje uzyskane informacje. W ten spos\u00f3b otrzymujemy dost\u0119p do najta\u0144szej grupy analitycznej. i chocia\u017c nie zawsze sk\u0142ada si\u0119 ona z ekspert\u00f3w, to niew\u0105tpliwie stanowi wsparcie dla naszych indywidualnych decyzji.
\n2. Ch\u0119\u0107 nauki przed inwestycj\u0105 indywidualn\u0105.
\ninwestycja w grupie jest najta\u0144sz\u0105 form\u0105 szkolenia. nie do\u015b\u0107, \u017ce dzia\u0142amy na tzw.\u00a0 \u017cywej inwestycji, to realizator, bez wzgl\u0119du na to, czy b\u0119dzie to osoba przynale\u017c\u0105ca do\u00a0 grupy, czy zatrudniona do prowadzenia inwestycji firma zewn\u0119trzna, przed grup\u0105 os\u00f3b wykaza\u0107 si\u0119 musi szczeg\u00f3ln\u0105 staranno\u015bci\u0105. otrzymujemy wi\u0119c dost\u0119p do \u015bwietnie przygotowanych materia\u0142\u00f3w, wzor\u00f3w um\u00f3w,\u00a0 biznesplan\u00f3w, procedur, sposob\u00f3w post\u0119powania w sytuacjach awaryjnych itd… uczestnictwo w inwestycji pozwala nam przyswaja\u0107 informacje szybciej, bo robimy to w kontek\u015bcie rzeczywistej inwestycji, w kt\u00f3rej jest nasz kapita\u0142.
\nZ mojego do\u015bwiadczenia zawodowego mog\u0119 przywo\u0142a\u0107 co najmniej kilka sytuacji, kiedy to inwestorzy, poszukuj\u0105c nowych okazji na rynku, albo realizuj\u0105c cz\u0119\u015b\u0107 prac w projektach, zostali tak\u017ce wsp\u00f3\u0142pracownikami. Wsp\u00f3\u0142praca w grupie otwiera drzwi, za kt\u00f3rymi cz\u0119sto stoj\u0105 okazje, kt\u00f3rych wcze\u015bniej by\u015bmy si\u0119 nie spodziewali lub nie doceniali ich potencja\u0142u.
\nKolejne inwestycje<\/strong>
\nDo\u015bwiadczony inwestor, kt\u00f3ry zna narz\u0119dzie, polegaj\u0105ce na inwestowaniu w grupie, nie zrezygnuje z niego.
\n1. Po pierwsze mo\u017cna w takich inwestycjach uczestniczy\u0107 z bie\u017c\u0105cym, dost\u0119pnym kapita\u0142em. Pozwala to szybko i skutecznie\u00a0 reagowa\u0107 na okazje, nie odpuszcza\u0107. na rynku nieruchomo\u015bci oferty znikaj\u0105 bardzo szybko, a wygrywa zawsze ten, kto mo\u017ce szybko wy\u0142o\u017cy\u0107 got\u00f3wk\u0119 na przys\u0142owiowy st\u00f3\u0142. oczywi\u015bcie w wielu sytuacjach nie musi to by\u0107 ca\u0142a wymagana kwota, ale o tym mo\u017ce w innym artykule. W ostatnich latach spotka\u0142em wielu inwestor\u00f3w, kt\u00f3rzy pewnie wci\u0105\u017c zbieraj\u0105 na swoj\u0105 pierwsz\u0105 inwestycj\u0119 i tych, kt\u00f3rzy ma\u0142y kapita\u0142 inwestuj\u0105 regularnie.
\n2. Drugim argumentem jest mo\u017cliwo\u015b\u0107 szybkiego zbudowania portfolio nieruchomo\u015bci. Pozwala to na dywersyfikacj\u0119 nie tylko ryzyka, ale tak\u017ce rodzaj\u00f3w aktyw\u00f3w w portfolio, oraz \u017ar\u00f3de\u0142 przychodu. Mo\u017ce to by\u0107 doskona\u0142ym atutem dla os\u00f3b szukaj\u0105cych przychodu pasywnego. osobi\u015bcie uwa\u017cam, \u017ce \u0142atwiej i szybciej mo\u017cna wygenerowa\u0107 przych\u00f3d pasywny z grunt\u00f3w oraz na tzw. flipach, ni\u017c poprzez mieszkania na wynajem, przy czym nie wymaga to ryzykowania zwi\u0105zk\u00f3w z bankami i t\u0142umaczenia si\u0119 ze swojej zdolno\u015bci kredytowej. Do tego dywersyfikacja portfolio pozwala dzia\u0142a\u0107 nam z wi\u0119ksz\u0105 elastyczno\u015bci\u0105, niezale\u017cnie od trend\u00f3w rynkowych.
\n3. Innym motywatorem jest uczestnictwo w inwestycji z osobami, kt\u00f3re w sytuacji, gdy potrzebujemy spieni\u0119\u017cy\u0107 inwestycje, mog\u0105 szybko podj\u0105\u0107 decyzj\u0119 o wykupieniu naszej cz\u0119\u015bci z ni\u017csz\u0105 rentowno\u015bci\u0105. Zwi\u0119ksza to nam p\u0142ynno\u015b\u0107 inwestycji. oczywi\u015bcie w sytuacji, gdy potrzeba spieni\u0119\u017cenia inwestycji dotyczy tylko nas, a nie wszystkich uczestnik\u00f3w.
\n4. Kolejn\u0105 rzecz\u0105 jest dost\u0119p do ofert. Czasami warto odpu\u015bci\u0107 indywidualne ambicje i do\u0142\u0105czy\u0107 do kogo\u015b, kto ma lepszy dost\u0119p do ofert ni\u017c my.
\n5. nwestycje w grupie charakteryzuj\u0105 si\u0119 czasami wyrafinowanymi formami prawnymi i nietypowymi rozwi\u0105zaniami. Jest to najta\u0144sza mo\u017cliwa forma szkolenia, tak\u017ce dla zaawansowanych graczy.
\n6. i wreszcie relacje. inwestuj\u0105c w grupie, nie rezygnuje si\u0119 z okazji do poznania innych inwestor\u00f3w. Na rynku nieruchomo\u015bci wci\u0105\u017c niewielu jest graczy profesjonalnych. Kryzys 20082010 praktycznie wyczy\u015bci\u0142 rynek z amator\u00f3w spekulant\u00f3w. od niedawna w wyniku wielu afer dotycz\u0105cych inwestycji kapita\u0142owych, coraz wi\u0119cej inwestor\u00f3w zwraca si\u0119 w kierunku rynku nieruchomo\u015bci. Mo\u017cemy to zaobserwowa\u0107 mi\u0119dzy innymi na podstawie\u00a0 ilo\u015bci podmiot\u00f3w oferuj\u0105cych swoje us\u0142ugi i produkty dla tej grupy inwestor\u00f3w, a tak\u017ce obserwuj\u0105 szybki\u00a0 rozw\u00f3j tego obszaru. Relacje z lud\u017ami, kt\u00f3rzy maj\u0105 otwarty umys\u0142, pieni\u0105dze, niejednokrotnie pracuj\u0105 w dobrych firmach lub prowadz\u0105 w\u0142asne przedsi\u0119biorstwa, s\u0105 bezcenne. Partner w jednym biznesie, mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 wkr\u00f3tce partnerem w kolejnym przedsi\u0119wzi\u0119ciu.
\nSposoby inwestowania grupowego<\/strong>
\nna rynku nieruchomo\u015bci mamy wiele rozwi\u0105za\u0144 dotycz\u0105cych zakup\u00f3w grupowych:
\n\u2022 Zakup grupowy hurtowej liczby jednostek \u2013 grupa os\u00f3b fizycznych b\u0105d\u017a prawnych nabywa na swoj\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 jednostki (dzia\u0142ki gruntu lub lokale). Przy okazji zakupu najcz\u0119\u015bciej dochodzi do wydzielenia jednostek do osobnych ksi\u0105g wieczystych. W ka\u017cdej ksi\u0119dze jest w\u0142asno\u015b\u0107 jednego z inwestor\u00f3w. nieruchomo\u015bci takie mo\u017cna swobodnie zad\u0142u\u017ca\u0107 i zbywa\u0107, bez konieczno\u015bci dalszej wsp\u00f3\u0142pracy z grup\u0105. Wad\u0105 s\u0105 zazwyczaj wy\u017csze ceny, ze wzgl\u0119du na dokonane wcze\u015bniej przygotowanie nieruchomo\u015bci do wydzielenia. Trudno\u015bci z t\u0105 form\u0105 inwestycji polegaj\u0105 na tym, \u017ce ka\u017cda nieruchomo\u015b\u0107 jest inna i mo\u017ce to rodzi\u0107 konflikty dotycz\u0105ce, np. uznania jednej cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci za lepsz\u0105 od innej oraz kanibalizacji wzajemnej ofert sprzeda\u017cy b\u0105d\u017a najmu, przy braku wsp\u00f3\u0142pracy inwestor\u00f3w po zakupie.
\n\u2022 Zakup na wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 \u2013 w przypadku nieruchomo\u015bci nieprzygotowanej do wydzielenia (np. du\u017ca dzia\u0142ka gruntu), mo\u017cemy dokona\u0107 zakupu na wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107. nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce w polskim prawie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 jest bardziej wynikiem prawa spadkowego i mia\u0142a by\u0107 sytuacj\u0105 prawn\u0105 tymczasow\u0105, zak\u0142adaj\u0105c zniesienie wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci przez podzia\u0142 maj\u0105tku lub sp\u0142at\u0119 wzajemn\u0105 spadkobierc\u00f3w i konsolidacj\u0119 w\u0142asno\u015bci. W naszym przypadku wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015b\u0107 mo\u017ce by\u0107 trwa\u0142a, a\u017c do momentu wyj\u015bcia z inwestycji. omijamy tutaj problem, kt\u00f3ra cz\u0119\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci jest lepsza na obszarze inwestycji. Wad\u0105 s\u0105 kwestie zapewnienia zgodno\u015bci i wsp\u00f3\u0142dzia\u0142ania inwestor\u00f3w w trakcie przebiegu inwestycji, a tak\u017ce mo\u017cliwo\u015b\u0107 torpedowania inwestycji przez jednego z inwestor\u00f3w poprzez rozpocz\u0119cie s\u0105dowej procedury zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci. R\u00f3wnie\u017c solidarna odpowiedzialno\u015b\u0107 za podatek gruntowy, le\u015bny i od nieruchomo\u015bci, mo\u017ce powodowa\u0107 problemy, kt\u00f3re warto uregulowa\u0107 we wcze\u015bniej zawartych umowach pomi\u0119dzy inwestorami. nale\u017cy tak\u017ce pami\u0119ta\u0107, \u017ce banki nie kredytuj\u0105 wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci.
\n\u2022 W przypadku nieruchomo\u015bci mo\u017cemy tak\u017ce dokona\u0107 inwestycji w spos\u00f3b taki, \u017ce podpisujemy wsp\u00f3lnie umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105, kt\u00f3ra zobowi\u0105zuje nas, inwestor\u00f3w, do kupna, ale dopiero po przygotowaniu nieruchomo\u015bci do wydzielenia. najcz\u0119\u015bciej samo przygotowanie do wydzielenia odbywa si\u0119 na koszt inwestora. Warto wtedy zawrze\u0107 w akcie umowy przedwst\u0119pnej konieczno\u015b\u0107 zwrotu koszt\u00f3w w przypadku niedoj\u015bcia do umowy przyrzeczonej z winy sprzedaj\u0105cego.
\n\u2022 Odkup od wi\u0119kszego inwestora \u2013 w wielu inwestycjach wi\u0119ksi inwestorzy gotowi s\u0105 wpu\u015bci\u0107 mniejszych. najcz\u0119\u015bciej ma to miejsce w sytuacji, gdy du\u017cy inwestor pragnie zamkni\u0119tego finansowo projektu i np. finansowanie uzbrojenia gruntu prowadzi z pieni\u0119dzy mniejszych inwestor\u00f3w, kt\u00f3rym na atrakcyjnych warunkach udost\u0119pnia inwestycje. Takie rozwi\u0105zanie ma te\u017c niebagatelne znaczenie w przypadku, gdy strategiczny inwestor oferuje dost\u0119p do swoich kana\u0142\u00f3w realizacji zysku z inwestycji, no i swojego do\u015bwiadczenia.
\n\u2022 Po\u017cyczka \u2013 jest to forma stosowana cz\u0119sto przez inwestor\u00f3w, kt\u00f3rzy posi\u0142kuj\u0105 si\u0119 partnerami, a jednocze\u015bnie pragn\u0105 ograniczy\u0107 dost\u0119p do know-how inwestycji. W przypadku pozosta\u0142ych form inwestowania, inwestor ma dost\u0119p do dokument\u00f3w inwestycji, otrzymuje korespondencj\u0119. W przypadku po\u017cyczki, to umowa po\u017cyczki definiuje co po\u017cyczkobiorca musi zrobi\u0107 na rzecz po\u017cyczkodawcy. Pami\u0119tajmy, \u017ce po\u017cyczki musz\u0105 by\u0107 oprocentowane rynkowo i nale\u017cy odpowiednio zabezpieczy\u0107 sp\u0142at\u0119 przez po\u017cyczkobiorc\u0119. Wsp\u00f3\u0142inwestorzy nie maj\u0105 praw do nieruchomo\u015bci, chyba, \u017ce zostanie to uwzgl\u0119dnione w umowie po\u017cyczki.
\n\u2022 Sp\u00f3\u0142ka celowa \u2013 polega na powo\u0142aniu podmiotu prawa cywilnego, b\u0105d\u017a handlowego. Wsp\u00f3lnicy nie zostaj\u0105 w\u0142a\u015bcicielami nieruchomo\u015bci, a obejmuj\u0105 jedynie w sp\u00f3\u0142ce udzia\u0142y, wnosz\u0105c do niej kapita\u0142. nieruchomo\u015bci zakupuje sp\u00f3\u0142ka, a zysk realizowany jest poprzez coroczne wyp\u0142aty dywidendy. Doskona\u0142ym przyk\u0142adem sp\u00f3\u0142ek celowych na rynku nieruchomo\u015bci s\u0105 deweloperzy oraz firmy prowadz\u0105ce obiekty handlowe. W takich przypadkach utworzenie sp\u00f3\u0142ki celowej wynika tak\u017ce z wymaga\u0144 stawianych przez banki finansuj\u0105ce inwestycje, a tak\u017ce znacznie \u0142atwiejszego obrotu udzia\u0142ami, ni\u017c prawami do nieruchomo\u015bci. nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 tak\u017ce uwag\u0119 na umow\u0119 sp\u00f3\u0142ki, gdy\u017c reguluje ona wzajemne relacje mi\u0119dzy inwestorami. Dyskusj\u0119 nad form\u0105 samej sp\u00f3\u0142ki pozostawiam inwestorom, ka\u017cda forma ma swoje wady i zalety i nale\u017cy rozpatrzy\u0107 je stosownie do sytuacji.
\n\u2022 Na rynku spotyka si\u0119 tak\u017ce sp\u00f3\u0142ki celowe, kt\u00f3re s\u0105 finansowane przez\u00a0 po\u017cyczki od inwestor\u00f3w. Ze wzgl\u0119du na zwolnienie z podatku PCC po\u017cyczek udzielonych przez wsp\u00f3lnik\u00f3w sp\u00f3\u0142ki, stosuje si\u0119 mechanizm zakupu, np. 1 udzia\u0142u przez wsp\u00f3\u0142inwestora za 50 z\u0142, i udzielenie po\u017cyczki na pozosta\u0142\u0105 kwot\u0119 inwestycji.
\n\u2022 Najbardziej zaawansowan\u0105 form\u0105 s\u0105 fundusze inwestycyjne, ale, jak wspomnia\u0142em na pocz\u0105tku, pozostawiam je na inny artyku\u0142, ze wzgl\u0119du na wag\u0119 tematu.<\/p>\n
Wp\u0142yw inwestora na wsp\u00f3ln\u0105 inwestycj\u0119<\/strong> Ryzyka<\/strong> Mimo \u017ce wszystkiego nie da rady przewidzie\u0107, wi\u0119kszo\u015b\u0107 ryzyk da si\u0119 wy\u0142\u0105czy\u0107 za pomoc\u0105 odpowiednich um\u00f3w, podpisanych przez inwestor\u00f3w, wzajemnych zabezpiecze\u0144 i korzystania z profesjonalnych podmiot\u00f3w zarz\u0105dzaj\u0105cych. W mojej praktyce inwestycyjnej inwestycje grupowe w nieruchomo\u015bci stanowi\u0105 obecnie wi\u0119kszo\u015b\u0107 mojego portfolio i pozwalaj\u0105 na regularne budowanie maj\u0105tku i ci\u0105g\u0142e poznawanie nowych ciekawych os\u00f3b. Mog\u0119 wi\u0119c jedynie poleci\u0107 takie podej\u015bcie, zar\u00f3wno jako g\u0142\u00f3wny spos\u00f3b inwestowania, jak te\u017c jako uzupe\u0142nienie swojego portfolio.<\/p>\n
\nna podstawie rozm\u00f3w z inwestorami zauwa\u017cam du\u017cy problem relacji pomi\u0119dzy g\u0142\u00f3wnym inwestorem lub realizatorem inwestycji, a wsp\u00f3\u0142inwestorami. Problem dotyczy wp\u0142ywu inwestor\u00f3w na inwestycj\u0119 w trakcie jej trwania. uwa\u017cam, \u017ce inwestor nie powinien mie\u0107 wp\u0142ywu na inwestycj\u0119 przez czas jej trwania. inwestycje na rynku nieruchomo\u015bci posiadaj\u0105 proste biznesplany i po ich uzgodnieniu nie chcia\u0142bym pozostawia\u0107 innym inwestorom wp\u0142ywu na moje pieni\u0105dze. Takie umo\u017cliwianie wp\u0142ywu sko\u0144czy si\u0119 zapewne porzuceniem inwestycji przez podmiot zarz\u0105dzaj\u0105cy w wyniku niedogadania z inwestorami i rozmyciem odpowiedzialno\u015bci za pora\u017ck\u0119.
\ninwestorom, kt\u00f3rzy my\u015bl\u0105, \u017ce mog\u0105 w grupie rozdzieli\u0107 prac\u0119, radz\u0119 jak najszybciej wybra\u0107 firm\u0119 zarz\u0105dzaj\u0105c\u0105 inwestycj\u0105 lub jednego inwestora, kt\u00f3ry jest odpowiedzialny za realizacj\u0119 i podpisa\u0107 stosowne umowy. umawianie si\u0119 pomi\u0119dzy inwestorami na co\u015b, zazwyczaj ko\u0144czy si\u0119 pora\u017ck\u0105 projektu oraz kryzysem we wzajemnych relacjach.
\nJestem tak\u017ce zwolennikiem outsourcowania prac do specjalist\u00f3w z dziedzin potrzebnych do realizacji projektu i ograniczenia roli inwestora do finansowania inwestycji. oczywi\u015bcie nic nie stoi na przeszkodzie, by inwestor by\u0142 tak\u017ce wykonawc\u0105 cz\u0119\u015bci prac jako ekspert dziedzinowy, ale tutaj r\u00f3wnie\u017c podkre\u015blam wag\u0119 jasnych um\u00f3w, okre\u015blaj\u0105cych zakres, jako\u015b\u0107 i koszty prac pomi\u0119dzy grup\u0105 inwestor\u00f3w\u00a0 a inwestorem wykonawc\u0105.<\/p>\n
\nInwestowanie w grupie na rynku nieruchomo\u015bci niesie ze sob\u0105 wiele ryzyk:<\/p>\n\n
\nnp. mo\u017cliwo\u015bci zmuszenia innych inwestor\u00f3w do skupu udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci w wyniku s\u0105dowej procedury podzia\u0142u, ryzyko przej\u0119cia sp\u00f3\u0142ki celowej.<\/li>\n
\nnp. zakwalifikowanie obrotu gruntem jako dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej, solidarna odpowiedzialno\u015b\u0107 za podatek od nieruchomo\u015bci.<\/li>\n