\u2013 Je\u015bli chcemy uczciwie odpowiedzie\u0107 na pytanie, jak mog\u0105 si\u0119 zmieni\u0107 ceny mieszka\u0144 do 2035 to musimy zacz\u0105\u0107 od fundamentu \u2013 od tego, co przez ostatnie kilkana\u015bcie lat w Polsce najbardziej \u201eci\u0105gn\u0119\u0142o\u201d rynek nieruchomo\u015bci. I tu momentalnie trafiamy na absolutnie kluczowy wska\u017anik, kt\u00f3ry pojawia si\u0119 we wszystkich powa\u017cnych analizach: wynagrodzenia. Bo to, ile zarabiamy, bezpo\u015brednio m\u00f3wi o tym, ile mieszka\u0144 jeste\u015bmy w stanie kupi\u0107, a wi\u0119c ile realnie mo\u017ce urosn\u0105\u0107 popyt \u2013 podkre\u015bla Maciej Go\u0142\u0119biewski.<\/p>\n
Fundamentem ca\u0142ej analizy jest poparte faktami za\u0142o\u017cenie, \u017ce poziom wynagrodze\u0144 jest \u015bci\u015ble powi\u0105zany z cenami nieruchomo\u015bci. Kiedy popatrzymy na dane historyczne wida\u0107 to bardzo wyra\u017anie. U\u017cywany do okre\u015blenia si\u0142y korelacji wska\u017anik Pearsona kszta\u0142tuje si\u0119 w tym przypadku na poziomie 0,94-0,95 \u2013 czyli przyjmuje niemal najwy\u017csz\u0105 mo\u017cliw\u0105 warto\u015b\u0107. M\u00f3wi\u0105c pro\u015bciej: kiedy ros\u0142y pensje, ros\u0142y te\u017c ceny mieszka\u0144. W drug\u0105 stron\u0119 dzia\u0142a\u0142o to tak samo: kiedy dynamika wynagrodze\u0144 wyhamowywa\u0142a \u2013 rynek nieruchomo\u015bci r\u00f3wnie\u017c zwalnia\u0142.<\/p>\n
\u2013 To jest naprawd\u0119 rzadko spotykana sytuacja w gospodarce, gdy dwa zupe\u0142nie r\u00f3\u017cne wska\u017aniki id\u0105 w parze \u2013 m\u00f3wi Maciej Go\u0142\u0119biewski \u2013 Zale\u017cno\u015b\u0107 mi\u0119dzy wysoko\u015bci\u0105 wynagrodze\u0144 a cen\u0105 metra kwadratowego sprawia, \u017ce przysz\u0142ych koszt\u00f3w zakupu mieszka\u0144 nie da si\u0119 sensownie analizowa\u0107, nie zaczynaj\u0105c od pytania o to, jaka by\u0142a historycznie relacja mi\u0119dzy tymi dwoma wska\u017anikami \u2013 dodaje.<\/p>\n
Gdy spojrzymy na historyczne tempo wzrostu wynagrodze\u0144, wida\u0107 wyra\u017anie, \u017ce od 2006 roku przeci\u0119tne p\u0142ace w Polsce ros\u0142y systematycznie o oko\u0142o 6,9% rocznie. Pojawia\u0142y si\u0119 oczywi\u015bcie pewne skrajno\u015bci. W latach 2020\u20132024 dynamika wynagrodze\u0144 by\u0142a wyj\u0105tkowo wysoka, oko\u0142o 12,2 proc., nap\u0119dzana przez inflacj\u0119 i czynniki zewn\u0119trzne. W tym samym czasie zmienia\u0142y si\u0119 tak\u017ce ceny mieszka\u0144.<\/p>\n
\u2013 Je\u015bli zestawimy \u015bredni\u0105 cen\u0119 metra w 7 najwi\u0119kszych miastach Polski z przeci\u0119tnym wynagrodzeniem, to zobaczymy, \u017ce od 2006 do 2024 roku ich relacja kszta\u0142towa\u0142a si\u0119 mi\u0119dzy 1,6 a 1,8 \u2013 w tym przedziale rynek funkcjonowa\u0142 w ponad dw\u00f3ch trzecich wszystkich przypadk\u00f3w. To oznacza, \u017ce w tym czasie metr mieszkania kosztowa\u0142 r\u00f3wnowarto\u015b\u0107 ponad p\u00f3\u0142torej \u015bredniej pensji. Oczywi\u015bcie zdarza\u0142y si\u0119 momenty skrajne. W latach 2007\u20132008 relacja ta ros\u0142a nawet do 3,0 \u2013 by\u0142 to okres wyj\u0105tkowo drogich mieszka\u0144, nap\u0119dzany ba\u0144k\u0105 cenow\u0105 po wej\u015bciu Polski do UE. Ale ta anomalia szybko si\u0119 skorygowa\u0142a, a od oko\u0142o 2011 roku rynek ustabilizowa\u0142 si\u0119 na znacznie bardziej racjonalnych poziomach i tak trwa do dzi\u015b. Ta nam m\u00f3wi, \u017ce nieruchomo\u015bci \u201elubi\u0105\u201d pewien poziom r\u00f3wnowagi pomi\u0119dzy cenami a wynagrodzeniami \u2013 zaznacza Maciej Go\u0142\u0119biewski.<\/p>\n
Mechanizm jest prosty: wynagrodzenia rosn\u0105 w stabilnym tempie, a ceny mieszka\u0144 od lat poruszaj\u0105 si\u0119 wzgl\u0119dem nich wed\u0142ug bardzo sta\u0142ej proporcji. Nale\u017cy wi\u0119c przypuszcza\u0107, \u017ce tak b\u0119dzie i w nast\u0119pnej dekadzie. Tylko sk\u0105d wiadomo w jakim tempie b\u0119d\u0105 rosn\u0105\u0107 wynagrodzenia? Z pomoc\u0105 przychodzi Ministerstwo Finans\u00f3w, kt\u00f3re w swoich prognozach m\u00f3wi o dynamice p\u0142ac rz\u0119du 5,8 proc. rocznie do 2035 roku.<\/p>\n
\u2013 Maj\u0105c te dane, mo\u017cemy u\u0142o\u017cy\u0107 prost\u0105 macierz scenariuszy. W wierszach wpisujemy mo\u017cliwe tempa wzrostu wynagrodze\u0144 \u2013 historyczne, anomalne i te oficjalnie prognozowane, a w kolumnach mo\u017cliwe relacje ceny metra do p\u0142ac. To pokazuje nam wszystkie kombinacje, jakie rynek m\u00f3g\u0142by potencjalnie przyj\u0105\u0107 \u2013 wyja\u015bnia Maciej Go\u0142\u0119biewski. \u2013 W takiej tabelce znale\u017aliby\u015bmy liczby absurdalne \u2013 wzrosty rz\u0119du 300, 400, a nawet 500%. Ale tu w\u0142a\u015bnie zaczyna si\u0119 prawdziwa analiza, bo te liczby wynikaj\u0105 ze skrajnych, prawie nierealnych scenariuszy, kt\u00f3re z definicji nale\u017cy odrzuci\u0107 \u2013 dodaje.<\/p>\n
\u2013 Kiedy wi\u0119c nie bierzemy pod uwag\u0119 tych skrajno\u015bci, zostaj\u0105 nam realistyczne warianty oparte wy\u0142\u0105cznie na tych parametrach, kt\u00f3re przez kilkana\u015bcie lat powtarza\u0142y si\u0119 najcz\u0119\u015bciej. Czyli: wynagrodzenia rosn\u0105 o 5,8% rocznie, a relacja ceny metra do pensji mie\u015bci si\u0119 w przedziale 1,6\u20131,8. I w\u0142a\u015bnie w tej zaw\u0119\u017conej cz\u0119\u015bci macierzy, kt\u00f3ra najsilniej odzwierciedla to, jak zachowywa\u0142a si\u0119 polska gospodarka przez lata, wszystkie wyliczenia konsekwentnie l\u0105duj\u0105 w jednym miejscu: mi\u0119dzy 80 a 100% wzrostu cen mieszka\u0144 do 2035 roku \u2013 podsumowuje ekspert.<\/p>\n
Najbli\u017csza dekada mo\u017ce rz\u0105dzi\u0107 si\u0119 podobnymi prawami co poprzednie: dynamika wynagrodze\u0144 pozostanie wzgl\u0119dnie stabilna, a proporcje mi\u0119dzy zarobkami a cenami mieszka\u0144 utrzymaj\u0105 si\u0119 na poziomach, kt\u00f3re dominowa\u0142y przez wi\u0119kszo\u015b\u0107 ostatnich kilkunastu lat. Taki scenariusz by\u0142by konsekwencj\u0105 wieloletnich, powtarzalnych zale\u017cno\u015bci. Oczywi\u015bcie pod warunkiem, \u017ce relacja mi\u0119dzy wynagrodzeniami a cenami nieruchomo\u015bci pozostanie podobna do dotychczasowej, a p\u0142ace b\u0119d\u0105 ros\u0142y zgodnie z prognozami makroekonomicznymi.<\/p>\n
\u2013 Podwojenie cen mieszka\u0144 do 2035 roku nie jest ani przes\u0105dzone, ani gwarantowane \u2014 \u017cadna rzetelna analiza nie daje stuprocentowej pewno\u015bci. To, co przedstawiam, to uporz\u0105dkowany spos\u00f3b patrzenia na liczby, kt\u00f3re uk\u0142adaj\u0105 si\u0119 w logiczny, sp\u00f3jny kierunek. Nie jest to \u201ebo mi si\u0119 wydaje\u201d ani prognoza wygenerowana przez algorytm, tylko zestaw argument\u00f3w opartych na twardych danych i wieloletnich zale\u017cno\u015bciach, kt\u00f3re przez lata rz\u0105dzi\u0142y rynkiem \u2013 podkre\u015bla Maciej Go\u0142\u0119biewski. \u2013 Naturalne jest, \u017ce te wnioski wywo\u0142aj\u0105 r\u00f3\u017cne reakcje. Jedni uznaj\u0105 je za trafne, inni b\u0119d\u0105 przekonani, \u017ce rynek zwolni albo przyspieszy znacznie bardziej, ni\u017c wynika to z modeli. I bardzo dobrze \u2013 na tym polega sens ca\u0142ej analizy: na merytorycznej rozmowie opartej na danych, a nie emocjach czy \u017cyczeniowym my\u015bleniu \u2013 podsumowuje.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Nieruchomo\u015bci w Polsce od kilku lat okre\u015blane s\u0105 mianem dobra luksusowego. Ju\u017c dzi\u015b ich ceny osi\u0105gaj\u0105 rekordowe poziomy, a niedawne medialne doniesienia o dwukrotnym wzro\u015bcie w kolejnej dekadzie dodatkowo rozgrza\u0142y wyobra\u017ani\u0119 inwestor\u00f3w. Dopiero bli\u017csza analiza ujawni\u0142a jednak, \u017ce te najbardziej elektryzuj\u0105ce prognozy powsta\u0142y\u2026 przy udziale sztucznej inteligencji. Wielu ekspert\u00f3w zastanawia…<\/p>\n","protected":false},"author":17,"featured_media":13690,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[45],"tags":[],"class_list":["post-13689","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-finanse"],"acf":[],"yoast_head":"\n