![\"\"](\"http:\/\/www.businessmantoday.us\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Maria-Kobryn-1-300x300.jpeg\")
<\/p>\n<\/p>\n
Zakup nieruchomo\u015bci to jedna z najwa\u017cniejszych decyzji finansowych, jak\u0105 podejmuje wi\u0119kszo\u015b\u0107 ludzi. Niezale\u017cnie od tego, czy kupujemy mieszkanie, dom czy dzia\u0142k\u0119, ka\u017cdy taki krok wi\u0105\u017ce si\u0119 z du\u017cymi kwotami pieni\u0119dzy oraz d\u0142ugoterminowymi zobowi\u0105zaniami. Aby transakcja by\u0142a bezpieczna, kluczowe jest dok\u0142adne sprawdzenie dokument\u00f3w zwi\u0105zanych z nieruchomo\u015bci\u0105. Na co warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 oraz jakie r\u00f3\u017cnice pojawiaj\u0105 si\u0119 w przypadku kupowania zagranicznego lokum wyja\u015bnia Maria Kobry\u0144, prawnik i ekspert od nieruchomo\u015bci zagranicznych.<\/strong><\/p>\n Zakup nieruchomo\u015bci za granic\u0105 staje si\u0119 coraz bardziej popularny w\u015br\u00f3d Polak\u00f3w. Inwestycje w apartamenty wakacyjne, domy letniskowe czy mieszkania pod wynajem w krajach takich jak Hiszpania, Chorwacja czy W\u0142ochy, a nawet Bali i Dominikana kusz\u0105 korzystnymi cenami i perspektyw\u0105 pasywnego dochodu. Jednak ka\u017cda transakcja zwi\u0105zana z nieruchomo\u015bci\u0105 w obcym kraju wi\u0105\u017ce si\u0119 z wyzwaniami prawnymi i kulturowymi, kt\u00f3re warto zrozumie\u0107, aby zapewni\u0107 sobie pe\u0142ne bezpiecze\u0144stwo inwestycji. Kluczowym aspektem s\u0105 umowy oraz dokumenty, kt\u00f3re trzeba dok\u0142adnie sprawdzi\u0107 przed dokonaniem zakupu. Jakie dokumenty warto sprawdzi\u0107 przed transakcj\u0105 w Polsce, a jakie w innych krajach?<\/p>\n Ksi\u0119ga wieczysta \u2013 podstawowy dokument ka\u017cdej nieruchomo\u015bci<\/strong><\/p>\n Ksi\u0119ga wieczysta to dokument zawieraj\u0105cy pe\u0142n\u0105 histori\u0119 prawn\u0105 nieruchomo\u015bci. W Polsce dost\u0119p do ksi\u0105g wieczystych jest publiczny, co oznacza, \u017ce ka\u017cdy kupuj\u0105cy mo\u017ce sprawdzi\u0107, czy nieruchomo\u015b\u0107 nie jest obci\u0105\u017cona hipotek\u0105, prawem u\u017cytkowania wieczystego, czy innymi zobowi\u0105zaniami. W ksi\u0119dze znajdziemy r\u00f3wnie\u017c informacje o w\u0142a\u015bcicielu nieruchomo\u015bci oraz ewentualnych wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielach.<\/p>\n – Pami\u0119tajmy, by zawsze sprawdza\u0107, czy dane zawarte w ksi\u0119dze wieczystej s\u0105 zgodne z dokumentami przedstawionymi przez sprzedaj\u0105cego. Warto r\u00f3wnie\u017c zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na IV dzia\u0142 ksi\u0119gi wieczystej, gdzie zapisywane s\u0105 informacje o ewentualnych obci\u0105\u017ceniach hipotecznych. W Polsce zazwyczaj wi\u0119kszo\u015b\u0107 dokument\u00f3w przy transakcji gromadzi i sprawdza pod wzgl\u0119dem formalnym notariusz, natomiast w niekt\u00f3rych pa\u0144stwach nie zawsze taka instytucja notariusza wyst\u0119puje, b\u0105d\u017a nie w takiej roli jak w naszym kraju. Pami\u0119tajmy, \u017ce nawet w Polsce notariusz nie wykona za nas badania stanu prawnego nieruchomo\u015bci, tzw. due diligence <\/em>\u00a0\u2013 radzi Maria Kobry\u0144.<\/p>\n Akt notarialny i umowa przedwst\u0119pna<\/strong><\/p>\n W Polsce umowa sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci musi by\u0107 sporz\u0105dzona w formie aktu notarialnego. Akt ten potwierdza przej\u015bcie prawa w\u0142asno\u015bci na nowego nabywc\u0119. Warto pami\u0119ta\u0107, \u017ce przed ostateczn\u0105 umow\u0105 cz\u0119sto podpisuje si\u0119 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105, kt\u00f3ra okre\u015bla warunki transakcji, termin p\u0142atno\u015bci oraz inne kluczowe aspekty. Umowa przedwst\u0119pna mo\u017ce by\u0107 zawarta w zwyk\u0142ej formie pisemnej, ale dla wi\u0119kszego bezpiecze\u0144stwa transakcji dla kupuj\u0105cego zaleca si\u0119 podpisanie jej przed notariuszem. W tej sytuacji b\u0119dziemy mogli dochodzi\u0107 zawarcia umowy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci przed s\u0105dem.<\/p>\n Dokumenty dotycz\u0105ce stanu prawnego nieruchomo\u015bci<\/strong><\/p>\n Poza ksi\u0119g\u0105 wieczyst\u0105, istniej\u0105 inne dokumenty, kt\u00f3re warto sprawdzi\u0107, szczeg\u00f3lnie w przypadku zakupu dzia\u0142ki budowlanej lub dom\u00f3w na rynku pierwotnym. Nale\u017c\u0105 do nich, m.in. decyzja o warunkach zabudowy albo plan zagospodarowania przestrzennego, kt\u00f3re wskazuj\u0105, jakie rodzaje zabudowy s\u0105 dozwolone na danej dzia\u0142ce.<\/p>\n – Przed zakupem dzia\u0142ki budowlanej warto sprawdzi\u0107, czy nie jest obj\u0119ta planem zagospodarowania przestrzennego, kt\u00f3ry mo\u017ce ogranicza\u0107 nasze plany budowlane, np. poprzez zakaz budowy dom\u00f3w jednorodzinnych na danym terenie<\/em> \u2013 dodaje ekspertka.<\/p>\n Dokumentacja techniczna i budowlana<\/strong><\/p>\n Kupuj\u0105c dom lub mieszkanie z rynku pierwotnego, istotnym dokumentem jest pozwolenie na budow\u0119 i na u\u017cytkowanie danej nieruchomo\u015bci. Te dokumenty potwierdzaj\u0105, \u017ce budynek zosta\u0142 wybudowany zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzj\u0105 o warunkach zabudowy, oraz \u017ce spe\u0142nia wszystkie normy budowlane i mo\u017ce by\u0107 zamieszkany.<\/p>\n R\u00f3\u017cnice mi\u0119dzy Polsk\u0105 a innymi krajami<\/strong><\/p>\n Kupuj\u0105c nieruchomo\u015b\u0107 za granic\u0105, nale\u017cy liczy\u0107 si\u0119 z r\u00f3\u017cnicami prawnymi. W wielu krajach, np. we W\u0142oszech czy Hiszpanii, procedury zakupu nieruchomo\u015bci mog\u0105 by\u0107 odmienne ni\u017c w Polsce.<\/p>\n – Przyk\u0142adowo, we W\u0142oszech konieczne jest podpisanie umowy u specjalnego prawnika zwanego notaiem, kt\u00f3ry pe\u0142ni podw\u00f3jn\u0105 rol\u0119 \u2013 notariusza oraz urz\u0119dnika publicznego, odpowiedzialnego za rejestracj\u0119 nieruchomo\u015bci. Jako obcokrajowiec nale\u017cy posiada\u0107 te\u017c kod fiscale \u2013 niezb\u0119dny numer do rozlicze\u0144 podatkowych. Taki odpowiednik polskiego\u00a0 NIPu. W krajach anglosaskich, takich jak Wielka Brytania, system prawny dotycz\u0105cy nieruchomo\u015bci opiera si\u0119 na zasadach common law, co oznacza, \u017ce wiele kwestii zwi\u0105zanych z zakupem mo\u017ce r\u00f3\u017cni\u0107 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od regionu. Proces zakupu cz\u0119sto wymaga zaanga\u017cowania prawnika specjalizuj\u0105cego si\u0119 w nieruchomo\u015bciach, tzw. solicitor, kt\u00f3ry przeprowadza tzw. due diligence, czyli sprawdzenie stanu prawnego i technicznego nieruchomo\u015bci. Patrz\u0105c na Indonezj\u0119 nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce cudzoziemcy jako osoby fizyczne nie mog\u0105 posiada\u0107 nieruchomo\u015bci w pe\u0142ni na w\u0142asno\u015b\u0107. W Tajlandii obcokrajowiec mo\u017ce jako osoba fizyczna kupi\u0107 apartament w kondomium, ale nie mo\u017ce naby\u0107 nieruchomo\u015bci gruntowej. Przez wiele lat omijano to ograniczenie poprzez zak\u0142adanie lokalnych sp\u00f3\u0142ek z tajskimi wsp\u00f3lnikami, a w\u0142adze przymyka\u0142y na to oko. Obecnie prowadzone s\u0105 aktywnie dzia\u0142ania rz\u0105du i lokalnej administracji w celu wykrywania takich sp\u00f3\u0142ek z nominowanymi wsp\u00f3lnikami i poci\u0105gni\u0119cia ich do odpowiedzialno\u015bci, \u0142\u0105cznie z wydaleniem z kraju. W Indonezji z kolei mo\u017cliwe jest nabycie nieruchomo\u015bci na w\u0142asno\u015b\u0107 poprzez sp\u00f3\u0142k\u0119, ale nie mo\u017cliwe jest zakupienie nieruchomo\u015bci na w\u0142asno\u015b\u0107 przez osob\u0119 fizyczn\u0105. Mog\u0105 uzyska\u0107 prawo do u\u017cytkowania czy prawo do budowy<\/em> \u2013 twierdzi ekspertka od nieruchomo\u015bci zagranicznych.<\/p>\n Decyduj\u0105c si\u0119 na zagraniczn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 warto skorzysta\u0107 z lokalnych licencjonowanych prawnik\u00f3w i biur nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rzy znaj\u0105 miejscowe przepisy i mog\u0105 pom\u00f3c w bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji.<\/p>\n – Nie polecam zakupu nieruchomo\u015bci zagranicznych na w\u0142asn\u0105 r\u0119k\u0119, szczeg\u00f3lnie je\u015bli nie mamy do\u015bwiadczenia i wiedzy, co nale\u017cy sprawdzi\u0107 i na co zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119. Np. w Dominikanie cz\u0119sto pojawiaj\u0105 si\u0119 problemy zwi\u0105zane z niejasnymi tytu\u0142ami w\u0142asno\u015bci. Wci\u0105\u017c jest tam prowadzona reforma dotycz\u0105ca zrobienia porz\u0105dku z rejestrami grunt\u00f3w, wi\u0119c cz\u0119sto zdarza si\u0119, \u017ce kupujemy pi\u0119kn\u0105 dzia\u0142k\u0119 z widokiem na wod\u0119 od osoby, kt\u00f3ra nie jest w\u0142a\u015bcicielem tej nieruchomo\u015bci, a m\u00f3wi nam co\u015b innego. W tym pa\u0144stwie dodatkowo nale\u017cy sprawdzi\u0107 certyfikat tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci, umowa sprzeda\u017cy powinna by\u0107 przygotowana przez zaufanego i sprawdzonego prawnika, czy nieruchomo\u015b\u0107 nie jest zad\u0142u\u017cona, czy nie jest w procesie egzekucji. Najcz\u0119stszym problemem, na kt\u00f3ry mo\u017cemy natrafi\u0107 jest kwestia niejasno\u015bci tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci, dlatego niezb\u0119dny nam jest profesjonalny prawnik \u2013 <\/em>dodaje Maria Kobry\u0144.<\/p>\n Inne dokumenty, na kt\u00f3re warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119<\/strong><\/p>\n W zale\u017cno\u015bci od kraju, mog\u0105 by\u0107 wymagane dodatkowe dokumenty. W Polsce warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na za\u015bwiadczenie o niezaleganiu w op\u0142atach z tytu\u0142u podatku od nieruchomo\u015bci oraz op\u0142aty eksploatacyjne w przypadku zakupu mieszkania w bloku. W innych krajach mog\u0105 obowi\u0105zywa\u0107 dodatkowe op\u0142aty administracyjne lub podatki, o kt\u00f3rych trzeba pami\u0119ta\u0107 podczas planowania bud\u017cetu na zakup.<\/p>\n – Gdyby\u015bmy chcieli kupi\u0107 mieszkanie w Chinach, to nie do\u015b\u0107, \u017ce musimy mieszka\u0107 tam minimum rok, to jeszcze nale\u017cy uzyska\u0107 specjalne zezwolenie na zakup nieruchomo\u015bci. Dodatkowo mo\u017cna mie\u0107 jedn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 i mo\u017cna j\u0105 jedynie wykorzystywa\u0107 na cele w\u0142asne mieszkaniowe, a zabronione jest jej wynajmowanie. Szwajcaria r\u00f3wnie\u017c nie nale\u017cy do kraj\u00f3w u\u0142atwiaj\u0105cych obcokrajowcom zakup nieruchomo\u015bci. Wymogi r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 w zale\u017cno\u015bci od kantonu, do tego stopnia, \u017ce w niekt\u00f3rych regionach istniej\u0105 limity co do liczby nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re mog\u0105 by\u0107 zakupione przez osoby spoza Szwajcarii. Podobne zasady obowi\u0105zuj\u0105 na terenie Arabii Saudyjskiej<\/em> \u2013 m\u00f3wi ekspertka.<\/p>\n Zakup nieruchomo\u015bci, zar\u00f3wno w Polsce, jak i za granic\u0105, wymaga staranno\u015bci i uwagi. Sprawdzenie kluczowych dokument\u00f3w, takich jak ksi\u0119ga wieczysta, akt notarialny czy pozwolenie na u\u017cytkowanie, to podstawa ka\u017cdej bezpiecznej transakcji. Pami\u0119tajmy, \u017ce w przypadku nieruchomo\u015bci zagranicznych, prawo mo\u017ce si\u0119 znacz\u0105co r\u00f3\u017cni\u0107, dlatego zawsze warto zasi\u0119gn\u0105\u0107 porady lokalnych specjalist\u00f3w, aby unikn\u0105\u0107 nieprzyjemnych niespodzianek.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Zakup nieruchomo\u015bci to jedna z najwa\u017cniejszych decyzji finansowych, jak\u0105 podejmuje wi\u0119kszo\u015b\u0107 ludzi. Niezale\u017cnie od tego, czy kupujemy mieszkanie, dom czy dzia\u0142k\u0119, ka\u017cdy taki krok wi\u0105\u017ce si\u0119 z du\u017cymi kwotami pieni\u0119dzy oraz d\u0142ugoterminowymi zobowi\u0105zaniami. Aby transakcja by\u0142a bezpieczna, kluczowe jest dok\u0142adne sprawdzenie dokument\u00f3w zwi\u0105zanych z nieruchomo\u015bci\u0105. Na co warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119…<\/p>\n","protected":false},"author":17,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[379],"tags":[1768,144,652,1482],"class_list":["post-12098","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-nieruchomosci","tag-finanase","tag-nieruchomosci","tag-polska","tag-za-granica"],"acf":[],"yoast_head":"\n